Il contratto di locazione di un immobile ad uso abitativo regola il rapporto tra il locatore, di norma proprietario dell’immobile, che lo concede in uso al locatario (o conduttore oppure affittuario) dietro pagamento di un canone oltre al rimborso delle spese di esercizio, vanno esclusi altri possibili importi con diversa causale. La legge italiana prevede diverse tipologie di locazioni di immobili ad uso abitativo, ognuna con proprie caratteristiche.
Tipologie di locazioni di immobili ad uso abitativo
LOCAZIONE ORDINARIA – La locazione ordinaria è la tipologia di locazione più comune che, nel corso degli anni, è stata oggetto di varie modifiche nella regolamentazione. Attualmente il contratto di locazione ordinaria ha una durata minima di quattro anni, e si rinnova automaticamente ogni quattro anni se non viene inviata disdetta da una delle parti, con un preavviso di almeno sei mesi prima della scadenza.
Alla scadenza del primo quadriennio la disdetta può essere inviata liberamente dal conduttore, mentre il locatore la può inviare soltanto per gravi motivi previsti dalla legge. Alle successive scadenze anche il locatore potrà inviare liberamente la disdetta. In presenza di giustificati motivi il conduttore, con un preavviso di sei mesi, può inviare disdetta anche prima della scadenza prevista. Tale possibilità è invece preclusa al locatore. Il contratto di locazione ordinaria è soggetto a registrazione o cedolare secca.
LOCAZIONE c.d. 3+2 – Si tratta di una locazione ordinaria di diversa durata cioè, invece che durare quattro anni rinnovabili, si compone di un primo periodo di tre anni rinnovabile poi di volta in volta ogni due anni salvo disdetta. Peculiarità di questo tipo di contrato è che il canone non è liberamente determinabile dalle parti ma è stabilito in base agli accordi territoriali triennali che coinvolgono comuni, le organizzazioni dei proprietari e inquilini e il ministero dei lavori pubblici e deve rientrare nelle fasce di oscillazione stabilite dai singoli comuni. Tale locazione presenta forti vantaggi fiscali sia per il conduttore, che può beneficiare di detrazioni IRPEF, che per il locatore, tra i quali la riduzione della tassa di registrazione o la cedolare secca ridotta al 10%, oltre ad altri benefici IRPEF e IMU.
LOCAZIONI BREVI – in ragione della durata rigida e non modificabile della locazione ordinaria, sono state introdotte le figure della locazione abbreviata, che permettono un uso dell’immobile più agile e diversificato.
Affitto breve – si tratta del contratto tipicamente utilizzato per l’affitto ad uso turistico, anche per persone non residenti in Italia, e prevede che la permanenza non superi i trenta giorni. In ragione della caratteristica temporaneità dell’affitto, è necessario che l’immobile sia arredato e completo dei servizi essenziali. Ulteriore differenza rispetto alla locazione ordinaria è che, per la locazione breve, sia il locatore che il conduttore devono essere persone fisiche. Per motivi di sicurezza, vige l’obbligo di comunicazione alla questura dei dati degli ospiti, oltre che dell’inserimento negli annunci del Codice Identificativo di Riconoscimento – CIR (o altri codici identificativi) che garantiscono la veridicità dell’annuncio. Il contratto di affitto breve turistico non è soggetto a registrazione.
Affitto transitorio – si tratta di un contratto d’affitto per una durata superiore a trenta giorni ma inferiore a diciotto mesi. Tale contratto è giustificato da esigenze di trasferimento temporaneo del conduttore ed è soggetto a registrazione o cedolare secca; per tale motivo non può rinnovarsi automaticamente alla scadenza e, se ugualmente rinnovato viene a trasformarsi in locazione ordinaria.
Locazione studenti – Tra gli affitti transitori ha una regolamentazione più specifica la locazione agli studenti universitari fuori sede, che hanno durata minima di 6 mesi e massima di 36 mesi e prevede un solo rinnovo automatico alla scadenza ma, dopo ciò, potrà essere rinnovato senza il rischio che si trasformi in locazione ordinaria. Il contratto può essere con uno o una pluralità di studenti rispetto ad un immobile con caratteristiche e servizi opportuni. Il canone non è libero ma deve rientrare nelle fasce per i contratti a canone concordato e, se debitamente attestato, beneficia di cedolare secca al 10% mentre la registrazione, se preferita alla cedolare, è quella ordinaria. La conclusione anticipata può essere chiesta solo dal conduttore con un preavviso di tre mesi. Nel caso di pluralità di studenti conduttori, il recesso da parte di uno o più affittuari, lascia invariato il canone che verrà diversamente ripartito, sempre in parti uguali tra gli affittuari restanti, a meno che non sia già previsto un nuovo inquilino subentrante che stipulerà il relativo atto integrativo. Il locatore invece può recedere dal contratto solo se il conduttore non paga alle scadenze previste. Gli studenti, come gli altri affittuari, concorrono alle spese condominiali e possono partecipare alle assemblee condominiali con parziale diritto di voto. Al proprietario locatore spettano benefici fiscali tra cui la cedolare secca ridotta al 10% o diverse deduzioni IRPEF (30% + 5% del canone annuo) mentre lo studente affittuario potrà detrarre il 19% dell’affitto fino ad un massimo di €.2633.
SUBLOCAZIONE – La sublocazione è una tipologia di locazione in cui il conduttore di un immobile concede a terzi il godimento dell’immobile medesimo. Il contratto di sublocazione deve essere autorizzato dal locatore, che può subordinare l’autorizzazione al pagamento di un canone di sublocazione. Tale contratto è strettamente collegato al principale contratto di locazione; pertanto, la durata, per quanto libera, non può essere superiore a quella del contratto principale e, nel caso di disdetta anticipata di quest’ultimo, anche il contratto di sublocazione viene meno previa comunicazione al sub conduttore, nel rispetto dei termini di preavviso stabiliti nel contratto. Anche il contratto di sublocazione è soggetto a registrazione mentre è difficilmente applicabile la cedolare secca, inoltre il conduttore, ai fini fiscali, dovrà conteggiare la differenza tra canone versato al locatore e quanto ricevuto dal sub conduttore .
Registrazione e cedolare secca
Salvo il caso di affitto breve, il contratto di locazione ad uso abitativo è soggetto a registrazione o a cedolare secca.
La registrazione è il pagamento di un’imposta annuale, da ripartirsi in parti uguali tra locatore e conduttore, che costituisce anche comunicazione ufficiale del contratto ai fini fiscali. Ammonta di regola al 2% del canone annuale, ma può essere ridotta all’1.4% in determinati casi e al 1% se il contratto è soggetto ad Iva.
La cedolare secca costituisce alternativa alla registrazione, per cui al posto della registrazione il proprietario locatore comunica all’Agenzia delle Entrate che opererà una tassazione, del 21% o del 23% del canone annuale riducibile in alcuni casi anche al 10%, da tenersi separata dalle imposte IRPEF, IRAP e addizionali regionali. Con la cedolare secca il conduttore è avvantaggiato non dovendo pagare la sua parte di registrazione, mentre il locatore ha tendenzialmente benefici fiscali di portata più ampia, ma è necessario valutare caso per caso l’effettiva convenienza.
Deposito cauzionale
Per tutti i contratti di locazione, dal momento che comportano l’uso di immobili, è opportuno predisporre delle garanzie a copertura di situazioni che esorbitino dall’usura ordinaria.
La forma di garanzia più usata è il deposito cauzionale, cioè una somma di denaro che il conduttore versa al locatore a titolo di garanzia e lascia in deposito per eventuali danni arrecati all’immobile. Di norma è pari a tre mensilità del canone, ma non va in alcun modo confusa con quanto dovuto per canoni e rimborsi delle spese di esercizio. Il deposito cauzionale deve essere restituito al conduttore al termine del contratto, previa verifica dello stato dell’immobile.
Oltre al deposito cauzionale, le parti possono concordare altre forme di garanzia, come separata assicurazione dell’inquilino contro i danni all’immobile o fideiussione bancaria sostitutiva del deposito cauzionale.